Viele im Ausland lebende Eigentümer übersehen: Mieteinnahmen aus deutschen Immobilien sind in Deutschland steuerpflichtig – unabhängig vom Wohnsitz.
Der Sachverhalt
Sie sind Eigentümer einer in Deutschland belegenen Immobilie, leben jedoch im Ausland und haben bislang keine Einkommensteuererklärung in Deutschland eingereicht?
Achtung: In diesem Fall droht eine Strafverfolgung wegen Steuerhinterziehung gemäß § 370 der Abgabenordnung (AO).
Nach § 49 Einkommensteuergesetz (EStG) unterliegen Ihre Mieteinnahmen aus inländischem Immobilienvermögen der beschränkten Steuerpflicht – unabhängig davon, ob Sie in Deutschland einen Wohnsitz oder gewöhnlichen Aufenthalt haben.
Was bedeutet das für Sie konkret?
- Ihre deutschen Mieteinnahmen unterliegen der deutschen Einkommensteuer, auch wenn Sie dort keinen Wohnsitz mehr haben.
- Sie sind verpflichtet, jährlich eine Einkommensteuererklärung in Deutschland abgeben – auch bei geringen Einnahmen.
- Es besteht keine Steuerfreigrenze bei beschränkter Steuerpflicht.
- Werbungskosten wie Zinsen, Reparaturen, Abschreibungen sind abzugsfähig.
- Das Besteuerungsrecht liegt in der Regel in Deutschland – auch bei bestehenden Doppelbesteuerungsabkommen (DBA)
Wichtig: Auch ein etwaiger Veräußerungsgewinn beim späteren Verkauf der Immobilie kann in Deutschland besteuert werden.
Rechtliche Grundlagen
Die Steuerpflicht ergibt sich aus verschiedenen gesetzlichen Bestimmungen:
- § 49 EStG: Beschränkte Steuerpflicht für Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung
- § 370 AO: Steuerhinterziehung und deren Folgen
- Doppelbesteuerungsabkommen: Regelung der Besteuerungsrechte zwischen den Staaten
Sie sind betroffen?
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